「失敗」とは何かを考える

　以前ブログで、「不動産投資に失敗しやすい人」というテーマで記事を掲載しました。

　不動産投資においても「成功」、「失敗」という概念がありますが、これは実は投資家それぞれによって、認識が異なる場合があるのをご存知でしょうか？

　失敗しないためには、失敗の定義を明確にしておくこと、今回はこの点についてまとめていきたいと思います。

□「失敗」ってなんだ?

　失敗の定義を明確にするというのは、何も別段珍しいことではなく、言い換えれば損失を被った場合の撤退基準や物件選びの際の判断基準として活用するものになります。

　あなたが不動産投資で「失敗」と思うことはどういったものでしょうか？

・毎月の収支がマイナスになっている

・購入した時よりも売却する時の方が価格が下がっている

　代表的なものはこの二つではないでしょうか。

　一方で、月々の収支がマイナスでも次のような考え方をする人もいます。

　投資目的であろうと、不動産を新築で購入した場合には団体信用生命保険、いわゆる「団信」と呼ばれる保険に加入することになります。団信についての説明は今回は省略しますが、ざっくりまとめると、不動産の購入者が死亡などした場合に、その遺族が残りのローンなしで不動産を相続できるという保険です。

　また取得した不動産については、主にローン完済後だと自分で住むこともできます。

　生命保険のような保険の加入と、数十年後(老後)に自分が住むことのできる場所の確保、これらの効果を毎月1万円少々で得られるならばメリットがあるだろう−主にサラリーマンや公務員という購入層でこのように考える人もいます。

　もちろん、マイナスは出ないに越したことはないとは思いますが、失敗の定義が人によって異なることはお分かりになったでしょうか。そしてこの失敗の定義の違いが、不動産を選択するときの基準にも影響を及ぼしてくるのです。

　月々の収支のマイナスが失敗と捉える人にとっては、マイナス収支が継続する時点でその不動産の購入は失敗と言えるでしょう。一方でマイナス収支でも、得られる効果によりプラスであると捉える人ならば、その時に言う失敗とはその効果を受けられなくなる、不動産を活用できなくなる状況が生じることではないでしょうか。例えば、ライフスタイルが変わり別の住居が確保できたため不動産が不要となった場合などです。

　前者のケースだと、とにかく購入コストがなるべく低くかつ利回りの高い物件(そのぶんリスクも高くなる)を選択することになりますし、後者のケースだと必ずしも高い利回り、高いリスクを追求する必要はなく、場合によっては新築物件の投資も視野に入れることができるでしょう。選択肢が広がることは、それだけ不動産投資に取り組みやすくなったり物件の確保がしやすくなったりします。

□まとめ

　いかがでしたでしょうか。不動産投資の情報をネットなどで収集していると、ほとんど全てのケースが「収支がマイナスを」失敗と定義するのを前提に情報が掲載されています。

　だから「○○投資はすべきではない」、「●●投資が絶対にオススメ」などと決めつける記事が多いのです。

　しかし失敗の定義は一義的ではないため、あなた自身が失敗をどのように考えるか、しっかりまとめておく必要があるのです。

不動産投資に失敗しやすいタイプって?

　今回は不動産投資に失敗しやすいタイプについて書いていきたいと思います。

　これは、僕自身の経験談も交えての話になりますので、予めご承知おきいただきたいのと、仮に今回書いたタイプに当てはまる場合であっても、その点に気をつけて不動産投資に取り組めば問題ありませんので、ご安心下さい。今回の記事では、

• 不動産投資で失敗しやすいタイプがわかる。
• 失敗しやすいタイプの気をつけるべき点がわかる。
•  

以下、見ていきましょう!

□不動産投資で失敗しやすいタイプ

①人の話をすぐ鵜呑みにする

　一番に伝えたいのはこのタイプの方です。

　どの業界でも程度の差こそあれ同様だとは思いますが、不動産投資の分野では本当にポジショントークが多いと感じています。

　身近な例をあげれば、例えばネットの記事に上がってる内容。少し文面を見ると、「この記事の著者って中古マンション売りたいのかな」とかすぐに感じます。そして最後に著者の情報見て、ああ…と納得する。こういう機会が本当に多いように感じます。

　もちろん人を信じること自体は決して悪いことではありません。不動産投資において問題なのは、人の意見に左右されて自分で決定できないこと。自分で決定するにあたっての判断軸を持っていないこと、これに尽きます。

　物件を選んだ理由は友達に勧められたから、ではかなり問題です。友達にその物件が適していたのは、友達の属性や状況など総合的に判断した結果なので、必ずしもあなたに合うとは限りません。

② 判断を主観で行う

　これも結構問題ですね。選んだ理由がなんとなく良いと思ったからとか、具体的客観的な裏付けにかけるケースです。

　不動産投資では、収益をどの程度であるかを見込み、それに伴う費用を計算した上で、最終的に利益がどの程度見込まれるかを計算するのはもちろんのこと、物件を選ぶ場面においても、どのような根拠でその物件を良しとしたかと、いう具体的な理由が必要となります。

　不動産投資における選択に当たっては、具体的な理由を説明できることを常に意識しておきましょう。

□最後に

　いかがでしょうか。不動産投資はそもそも「投資」という言葉が付いていますが、実際は自らがオーナーとなって賃貸経営を行う、という形になります。

　自分で経営を行うから、銀行から融資を受けることができることを留意しておきましょう。そのため、自分で決定する判断力を持っていなかったり、判断が主観的になるというのは非常に危険があります。

　また不動産投資については、不動産の営業を受ける機会も少なくありません。営業の時には、基本的にメリットを強調して話される傾向があります。(正確に伝えてくれる良い営業の担当者もいます)そのような時に、主観的な意識に流されてしっかりと自分で決定する判断軸を持っていないと、相手の話に流されて決めてしまうことになりかねません。

　今回述べた特徴に当てはまってドキッとしてしまわれた方、これから少しずつ意識を変えていけば全然大丈夫ですのでご安心をください。

　では、どういった点に気をつけて決めていけばいいか、これについては今後のブログで解説していきます。

不動産投資を始めるか迷っている方へ

　これまで賃貸物件とか引っ越しについて書いてきましたが、今回のブログ記事から著者自身もやっている不動産投資について書いていきたいと思います。

　「不動産投資って聞いたことあるけどたくさんのお金が必要なんじゃないの」とか「敷居が高そうだな」と感じている人、不動産投資を始めたいけど悩んでいる人など、そういった方たちに向けて記事を書いていけたらと思っています。 これまで書いていた賃貸・引越しのジャンルについても並行して記事を書いていきますので、そちらもよろしくお願いします。

　今回は不動産投資シリーズ第一弾として、この記事では以下のようなことを解説していきます。

・不動産投資を始めようか悩んでいる時に考

　えることがわかる！

・あなたに不動産投資が合っているかわか

　る！

□不動産投資とは?

　まず不動産投資について簡単に触れておきます。不動産投資とは簡単に言えば、マンションなどの物件を購入してその物件を別の人に貸すことで家賃収入を得ることによって利益を得る投資になります。 「投資」という言葉が付いていますが、株や FX などとは少し違って、実際にローンを組んでマンション経営をするいう経営者という位置づけになります。

　著者は株や FX も少しやった経験がありますが、これらと不動産投資が異なる点としては、不動産投資は圧倒的に他の投資と比べて安定しているということと、基本的に長期の運用を想定していること、この点が挙げられるかと思います。

　不動産投資の中にも様々な種類があります。 その種類とはリスクと利回りの大きさこの二つの関係によって決まるところが大きいです。例えばリスクは小さいけど利回りも小さい新築マンション投資、リスクも利回りも中程度の中古マンション投資、両方ともが大きい海外物件への投資などがあります。どの投資も一長一短であるため、自分がどのような運用スタイルをしていくかによって選択する方法も変わってきます。そのためにはまず自分が投資をする目的、これを明確にする必要があります。

□あなたが不動産投資をする

　目的は?

　投資全般において言えることですが、運用目的を最初に考えること、これは非常に重要です。

　例えば、すぐにでも毎月プラスアルファの収入が欲しいのか、それとも老後資金のために少しずつ積立をしていきたいのか。

　これらの運用目的によって、短期で運用するか長期で運用するかなど、運用期間においても変化が現れてきます。

　加えて不動産投資においては、短期間で利益を目指そうとすればするほど、一番最初に必要となる資金(頭金)などは増える傾向にあります。

　一般的には、不動産投資は長期間の運用を想定しているものになりますので、来月からでもすぐにでも稼ぎたい、という人には不動産投資はあまり向かないと思っています。

□資金について

　不動産投資において重要となる要素が資金です。不動産投資を始める場合、大抵の場合は銀行との間で投資用ローンを組んで開始します。この時、頭金として入れる額が大きくなればなるほど、ローンの金額は少なくなってきます。最近ではいわゆるフルローンという、頭金を入れずに全額ローンを組むという方法もありますが、正直これはお勧めしません。

　また投資ですので、あくまで資金は「余剰資金」として確保する必要があり、生活のための資金を組み入れることのないように気をつける必要があります。

　一般的に、不動産の頭金は購入金額の2割程度が理想とされていますが、そこまで金額がなくても始めることは可能です。

　よく不動産投資関係の本に2、300万程度と書かれていますが著者は70万円で始めました。

□まとめ

以上のことから不動産投資のスタート地点においての話として、

・運用目的が長期的な目的である

・余剰資金が最低でも50万円から100万円程　　

　度はある

上記の方が不動産投資に向いているのではないかと思います。

　中古マンションの投資などになれば短期的にも利益を狙っていくことができますが、初心者には内容が難しかったり、またローンも大きな額を組めないため、ある程度まとまった資金がスタート時点において必要となったりします。

　実際に始めてみよう、と思ったらまだまだやる事が多いですので、今後の記事で1つずつ書いていきたいと思います。

一生賃貸物件に住むという選択

　「賃貸」と「持家」どちらが良いかーこの点については長年議論がされているところです。それぞれメリット・デメリットがあるのはもちろんのことですが、個別の事情によっても異なるところも多いため、いわば「人それぞれ」が結論になってしまっている状態です。

　「自分は一生賃貸派なんだ！」ーそう思っている方に想定してほしいリスクなど留意点をまとめていきたいと思います。

□老後も固定費がかかること

　持家と比較して賃貸に住むことのメリットとして挙げられるのは、ローンを支払わなくてもよいという点です。一方で賃貸にはローンと違って「完済」がありません。老後、仕事をリタイアした以降も家賃という固定費の負担が生じることになります。

　この固定費を払い続けることができるのか。退職までの貯金を取り崩す形になるのか、年金だけで家賃を賄うのはかなり困難なのでその他の固定収入から支出することになるのかを考える必要があります。

□老後賃貸を借りにくくなるということ

　賃貸派の意見の中で一番見落としがちなのが、この点ではないかと思っています。現在、特に高齢の単身者については賃貸物件を借りるのが難しくなっています。いわゆる「孤独死」のリスクがあること、近隣住民とのトラブルのリスクが高まることなどが主な理由として挙げられており、保証人を立てた場合であっても困難というのが実態です。

□人口減少により賃貸物件は借りやすくなる？

　「今後は人口減少により賃貸物件が借りやすくなる」という意見があります。国立社会保障・人工問題研究所の統計によると、未婚率の増加や核家族化の影響を受けて、単身世帯が増加しており、 2040年には単身世帯の割合は約40％に達すると予測されています。

　人工は減少すると言っても世帯数自体は今後も増加すると見られています。そんな中で高齢者、しかも定年退職後で給与収入がないとなった場合に、賃貸物件が借りやすくなるとはなかなか考えにくいと考えています。

□最後に

　一生賃貸物件に住むというのはライフスタイルの１つの選択肢ですが、一生賃貸に住むことのリスクも考えておく必要があります。ずっと家賃という固定費を負担していく必要があるならば、定年退職後は余暇を過ごすという従来の生活スタイル自体も変えていく必要があるのかもしれません。

物件探しにオススメの時期ってあるの？

　これまで賃貸物件を探すときのポイントを解説してきましたが、そもそも賃貸物件を探す、引越しをするのに適した時期を見極めることも大切です。

　今回は賃貸物件探しの時期について、年間を通しての特徴について書いていきます。

□１月〜４月･･･繁忙期

　この時期は新学期や新生活、転勤を控えている人が多数引越しの準備をするため、引越し料金も繁忙期として通常の1.5〜2倍程度に上がります。1月の初めなどはまだ落ち着いていますが、徐々に入居希望者が増加していきます。

　そもそも引越し業者を手配するのも困難で、土日の引越し希望などはすぐに予約で一杯になってしまいます。

　著者は4月異動の転勤で複数回引っ越ししましたが、異動が伝えられるのが早くても2月中旬だったので、毎回引越しに苦労しました（汗）

　一方で、賃貸物件の供給数もこの時期一番多くなります。引越し業者さえ手配できれば、物件（特に新築）探しにおいては良い物件に巡り合う可能性があります。

□４〜５月･･･カップル・ファミリーにオススメ

　４月中旬くらいになると引越しのピークが落ち着き、ゆったりと物件を探せるようになります。ゴールデンウィークもあるので、引越しもしやすいです。。

　繁忙期直後のため新築物件等はすでに埋まっている可能性が高いですが、６月の結婚を見越してのカップル向けの新築物件が出ていたりします。結婚直後の新居を探すカップルにはオススメの時期です。

□６〜８月･･･費用を抑えたいならオススメ

　梅雨の時期で引越し作業が大変な6月や、暑さの厳しい７〜８月は引越しを計画する人が少なくなります。そのため、ハイシーズンに比べて引越し料金が安かったり、家賃の値下げ交渉がしやすかったりします。

　著者は、この時期に引越したときに希望の物件をフリーレントにしてもらいました。

□９〜１０月･･･人事異動を見越した引越し増

　この時期は、１０月の人事異動を見越した引越し希望者が増加してきます。またこの時期も、ファミリーやカップル向けの物件が増えてきます。

　さらに、１０月は新築物件が最も多く供給される時期とされるため、新しい物件に住みたい人にもオススメです。

□１１〜１２月･･･ゆっくり探したい人向け

　この時期は、年末や年明けに引っ越しする人が増えてくるのに合わせて、賃貸物件の供給が増えてきます。

　またハイシーズンに比べて、不動産会社も引越し業者も落ち着いているため、ゆっくり＆じっくり相談しながら決めたい人におすすめです。

□まとめ

　以上、各シーズンごとに引越し・賃貸事情をお伝えしました。

　個人的にお伝えしたいのは、避けられるならば２〜３月の物件探しや引越しは避けたほうが良いということ。著者は繁忙期と閑散期の両方引越しの経験がありますが、値段や物件や引越し業者の選択肢など、天と地ほど差があります。

　「そんなにサービスしてくれるの！？」と、初めて閑散期に引っ越ししたときは感動しました（笑）

　また物件探しは、「入居の２ヶ月前」までにスタートするのがおすすめです。物件を見つけたけど入居できるのは１ヶ月後からだったとか、入居審査のため時間がかかったりとか、場合によってはありえます。

　時期を見極めて、余裕を持って引っ越ししましょう！

賃貸物件なら築数年の物件を狙う！その理由とは？

□「新築」、「築浅」、「築古」の意味

　賃貸物件を探しているときに気になる項目の１つが、物件の築年数です。巷では、「新築」、「築浅」、「築古」という用語で区別されていますが、この３つ、具体的にどのくらいの築年数を指すかご存知でしょうか？

　実は３つについて、明確な定義は存在しません。一般的には、「新築」とは築１年未満、「築浅」とは築５年以内程度、そして「築古」とは築３０年以上程度であると言われています。

□築年数によって違いはある？

　築年数によってどのような違いがあるかーこれはご存知の方も多いかと思いますが、主に①設備・性能の違い、②害虫の発生しやすさ、③耐震基準の違い、といったことが挙げられます。築年数の浅い物件ほど、オートロックや宅配ポストなど設備も充実してますし、内装や外壁なども綺麗で害虫が発生しにくく、また災害時に強い傾向にあります。

　③の耐震基準の違いについてですが、耐震基準については１９８１年改正前の旧耐震基準（震度５強の揺れで倒壊しない程度）と、１９８１年改正後の現行の新耐震基準（震度６強から７程度の揺れでも倒壊しないこと）が存在します。

　あまり築年数の古い物件だと、もしもの大地震のときに倒壊してしまうリスクがあるということは念頭に置いておいたほうが良いでしょう。

□「新築」がベスト！？ー「新築プレミアム」にご注意を！

　じゃあ、築年数の浅い「新築」の物件がベストなのでしょうか？たしかに設備は整っているし、綺麗だし、一見言うことなさそうです。が、新築の物件については「新築プレミアム」にも留意する必要があります。

　「新築プレミアム」、これは不動産投資の分野ではよく出てくる用語なんですが、賃貸物件探すときはあまり聞かないですよね。

　大ざっぱに説明すると、新築プレミアムとは「新築物件なので周辺の相場より家賃が高いですよ」ということ。なぜ新築だと高いのかという点については、物件の売買をするときに色々あるわけなんですが、今回は割愛ということで...

　極端な話、新築と築１年の物件があって、間取りや設備が全く同じ物であったとしても、新築物件のほうが家賃が高く設定されているということなんです。新築プレミアムは、最初の入居者が退去すると解除され、それ以降の入居に関しては周辺相場に即した家賃になります。

　そのため著者個人的には、「初めての１人暮らしや同棲なので、他人が住んだことのある物件なんて絶対嫌だ！」という強いこだわりがある場合を覗いては、そこまでこだわる条件ではないのかなと感じます。

□「築浅」物件は良いとこ取り！

　新築だと家賃が高いし、築古だと老朽化の面が心配だ...こうなったときにオススメなのが築浅物件です。

　築浅物件は築５年以内程度の物件になりますが、設備の面においては新築とさほど遜色ありません。近年出ている築浅物件だと、オートロックや宅配ポスト、インターネット設備、広めのお風呂など欲しい設備も整っています。

　また当然、建築されて数年しか経過していないので、内装や外壁もまだまだ新しい。家賃については新築プレミアムは解除されて割安。新築プレミアムから周辺の家賃相場に下落したとき、物件内容によりますがおよそ１〜２割程度下がる傾向にあります。

　賃貸物件を探すとき、特にそれが初めてのことであれば新築物件にこだわる気持ちもわかります。ですが最近は中古物件の需要の高まりもあって、建って数年程度の物件であれば綺麗なところも多いです。

　新築や築浅の話ばかりしましたが、築古物件にだって広い部屋を安く借りられる、というメリットもあります。要するに、メリット（広いきれいな部屋、最新の設備、家賃が安いなど）の大きさと、デメリット（古い設備や内装、災害時のリスク、家賃が高いなど）をどこまで許容できるか、これらを考慮することで、あなたにとってより理想的な物件にたどり着くことができます。

フリーレント物件って何？ーその理由とメリットとは

□フリーレント物件とは

　賃貸物件を探していると、「フリーレント物件」というものを見つけることがあります。

　フリーレント物件とは、一定期間家賃が無料になる物件のことです。一定期間という点については特に期間が決まっているわけではなく、数週間のところもあれば１〜３ヶ月のところもあります。

　「なんでこの物件だけ無料なの？」と不思議に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、フリーレント物件は賃貸人にとっても賃借人にとってもメリットの多いシステムなのです。

□賃貸人から見た、フリーレント物件のメリット

　物件を貸す側の立場から見ると、フリーレント物件は以下のようなメリットがあります。

○物件に競争力をつけ、借りてもらいやすくなる

　間取り、最寄駅までの所要時間、家賃など賃貸物件を探すときの条件は様々ですが、一方で条件の似通った物件が複数あります。賃貸物件のサイトなどを見ていると、「この物件を見た人はこちらの物件も参考にしています」とか表示され、似たような物件情報が提供されることありますよね？

　そのような競合物件がある中で、最終的に自身の物件を選んでもらうために「フリーレント」を設定し、借りてもらいやすくするというメリットがあります。

○空室リスクを回避する

　さらに、なかなか借りてもらえない物件についてもフリーレントを設定する場合があります。これは長期間空室が生じることにより、オーナー（大家）の収入が途絶えてしまうのを防ぐためで、借り手が見つかるなら少しの間だけ無収入、のほうがまだオーナーの損害が少ないためです。

　「家賃を下げればいいじゃん」と思うかもしれませんが、家賃を下げて物件情報を提供すると、すでに入居している人からも家賃値下げの交渉を迫られることになってしまいます。

　そのため、あくまで家賃は下げず、最初の一定期間だけ無料、としたほうがオーナーにとっても都合が良いのです。

□賃借人から見た、フリーレント物件のメリット

○初期費用が抑えられる

　賃貸物件を借りる際には、初期費用として家賃２ヶ月分程度をあわせて支払うよう求められることが多いです。

　このときフリーレント物件ならば、その分の家賃支払がなくなるので初期費用が抑えられるということです。

　ただし、フリーレント期間がどのくらいの長さなのか、初期費用として家賃以外の名目で初期費用として負担する金額がいくらか、について注意しておく必要があります。

　フリーレント物件であっても礼金２ヶ月分必要となったら、そもそも礼金なしで提供している周辺物件とほとんど変わらなくなってしまいます。

○二重家賃を回避できる

　現在住んでいる賃貸物件を退去するためには、退去日から１ヶ月前までに通告しなければならない、とされているところが多いです。

　今住んでいるところの退去日と次に住むところの入居日は、引越しの準備の関係からどうしても一定期間ズレが生じてしまうため、結果として二重に家賃を支払うという期間が出てしまいます。

　そんなときにフリーレント物件であれば、フリーレント期間中は二重家賃が発生しませんし、またフリーレント機関を見越してゆとりを持って引越しをすることも可能になります。

□最後にーこんな場合は注意！

　以上から見るに、フリーレント物件は賃貸人と賃借人いずれにもメリットのある仕組みになっていますが、注意すべき点もあります。

　フリーレント物件では、入居後短期間（１年未満としている場合が多い）で退去した場合、短期違約金として家賃相当分の金額を負担しなければなりません。

　そうすると、結果的に割安にならないといったことになりますので、もし転勤などで短期で転居する可能性があるならば、フリーレント物件は避けたほうが無難かもしれません。